Un istituto di credito agiva esecutivamente contro il debitore, pignorando l'immobile di sua proprietà. Il Comune si opponeva deducendo l'acquisizione a titolo originario del bene al patrimonio comunale. In primo ed in secondo grado l'opposizione veniva accolta. Si giungeva così in Cassazione.

I giudici di legittimità rigettano il ricorso presentato dalla società pignorante – subentrata alla banca creditrice – e confermano le pronunce di merito percorrendo il seguente iter argomentativo. 

Il compendio pignorato era stato realizzato in difformità dalla licenza edilizia ed in violazione della normativa urbanistica. In virtù di ciò, i giudici di merito correttamente avevano ritenuto fondata l'opposizione al creditore procedente, benché questi avesse regolarmente trascritto il pignoramento immobiliare. Infatti, è opponibile al soggetto pignorante l'acquisizione a titolo originario in favore del Comune prevista dalla legislazione urbanistica per le costruzioni realizzare in carenza di permesso di costruire o difformemente da esso. 

In particolare, il prefato art. 31 dispone che il dirigente comunale, una volta acclarata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso o in difformità dal medesimo o con variazioni essenziali, ingiunga al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento che l'area viene acquisita di diritto. Se il responsabile dell'abuso non provvede al ripristino dei luoghi entro 90 giorni dall'ingiunzione di cui sopra, il bene è acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.

Nel suo percorso delibativo, la Corte sottolinea come l'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune della costruzione, eseguita in assenza del permesso di costruire, emessa dal Sindaco ai sensi dell'art. 31 T.U. edilizia, dia luogo ad un acquisto a titolo originario. Il suddetto provvedimento è un atto ablatorio, trattasi di un provvedimento che incide negativamente sulla sfera giuridica del destinatario; in particolare, il provvedimento ablatorio reale si caratterizza per la sottrazione di situazioni favorevoli, in precedenza di pertinenza del privato, attribuendole all'amministrazione.

L'ordinanza de qua svolge una duplice funzione: da una parte di sanzionare comportamenti illeciti e dall'altra di prevenire i loro perduranti effetti dannosi.

L'acquisto della proprietà a titolo originario comporta che «l'ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione e/o iscrizione». Il predetto meccanismo è peculiare dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario, i quali producono l'effetto acquisitivo a prescindere dalla precedente titolarità del diritto in capo ad un determinato soggetto. Ne consegue che il pignoramento di un manufatto abusivo, seppur trascritto, non possa dispiegare i propri effetti stante l'acquisto a titolo originario del compendio da parte dell'ente pubblico.

Inoltre, i giudici di legittimità assimilano l'acquisizione del bene abusivo al patrimonio indisponibile al perimento della res. Nella suddetta circostanza, infatti, l'ipoteca eventualmente iscritta sull'immobile si estingue. Il bene abusivo può essere demolito e perire materialmente oppure, nel caso eccezionale di acquisizione al patrimonio comunale, si verifica un “perimento giuridico”. Il compendio muta natura e si trasforma così in una res extra commercium. 

Le conseguenze si riverberano sotto il profilo dei diritti del debitore e dei diritti reali limitati dei terzi sul bene. La pronuncia in commento ribadisce quanto già espresso in precedenza dalla stessa Cassazione: «con l'acquisizione di diritto gratuita al patrimonio del comune di opera edilizia abusiva si verifica l'estinzione dell'ipoteca antecedentemente iscritta quale effetto della natura originaria del titolo di acquisto che comporta la caducazione del precedente diritto di proprietà con i relativi pesi e vincoli e del perimento in senso giuridico del bene ipotecato, destinato ad essere demolito o a permanere in via eccezionale per preminenti interessi pubblici».